[[00-Start|← Zurück zum Projektstart]] · [[01-Anforderungen]] · [[04-Preiskalkulation]] # Coole Senioren – Kostenmodell & Umlage ## Entscheidungsstand > **Wichtige Änderung:** Die Klimaanlage ist **keine freiwillige Wahloption** mehr, sondern wird **verpflichtend in allen 30 Zimmern** installiert (siehe [[00-Start]]). Die „freiwillige Zusatzleistung" mit individuellem Opt-in entfällt. Die Umlage unten gilt damit einheitlich für **alle** Bewohner, nicht nur für Wähler einer optionalen Zusatzleistung. Die Finanzierung erfolgt über eine **Heim-Eigenfinanzierung mit Investitionskostenumlage nach § 82 SGB XI** (siehe [[01-Anforderungen]]). Eine geförderte Variante (BEG/KfW) wird hier **grundsätzlich nicht** dargestellt – Förderfähigkeit ist als Projektentscheidung ausgeschlossen, da sie weder planbar noch kalkulierbar ist und jederzeit durch Regierungsmaßnahmen geändert werden kann. Hintergrundrecherche siehe [[07-Foerderung-Recht]]. Die monatliche Umlage pro Bewohner setzt sich zusammen aus dem Investitionskostenanteil der Klimaanlage und dem Investitionskostenanteil der PV-Anlage; Stromkosten entfallen (siehe unten). ## Berechnungsgrundlagen | Parameter | Brutto | Netto | Quelle/Herkunft | |---|---|---|---| | Investition Klimaanlagen je Zimmer (inkl. 10 % Sicherheitszuschlag, Mittelwert) | 3.795 € | 3.189 € | [[04-Preiskalkulation]] | | Abschreibungs-/Umlagezeitraum Klimaanlagen (AfA) | 12 Jahre (Annahme, Mitte der Spanne 10–15 Jahre) | – | [[01-Anforderungen]] – **Annahme, noch final festzulegen** | | Investition PV-Anlage gesamt (Mittelwert) | 15.750 € | 15.750 € (0 % USt., Nullsteuersatz §12 Abs.3 UStG) | [[PV-Kalkulation/00-Start\|PV-Kalkulation]] | | Abschreibungs-/Umlagezeitraum PV-Anlage (AfA) | 20 Jahre | – | amtliche AfA-Tabelle „AV" (BMF) [12] | | Laufende Stromkosten (Kühlbetrieb) | **entfällt** – gedeckt durch PV-Anlage (100 % Eigenverbrauch) | – | [[04-Preiskalkulation]] | | Rechtsgrundlage Umlage | § 82 SGB XI (Investitionskosten-Umlage, landesrechtlich konkretisiert) | – | [[01-Anforderungen]] | | Vergleichsgröße (nicht bindend für Pflegeheime) | § 559 BGB Kappungsgrenze: max. 75 €/Monat bei 25 qm (3 €/qm) | – | [[01-Anforderungen]] | **Hinweis zum Umlagezeitraum:** 12 Jahre ist eine Modellannahme innerhalb der recherchierten AfA-Spanne (10–15 Jahre) für die Klimaanlage. Ein kürzerer Zeitraum (z. B. 10 Jahre) erhöht die Monatsrate, ein längerer (15 Jahre) senkt sie. > ⚠️ **Wichtig zu Brutto/Netto:** Nach amtlichem UStAE 4.16.4 sind die Pflegeleistungen (Ausgangsseite) nach § 4 Nr. 16 UStG steuerfrei, **sofern ein Versorgungsvertrag nach § 72 SGB XI besteht**. „Coole Senioren" ist als **Pflegeheim mit Demenzstation bestätigt** (siehe [[00-Start]]); ein Versorgungsvertrag ist damit sehr wahrscheinlich vorhanden (formale Bestätigung durch das Heim noch ausstehend, siehe [[01-Anforderungen]]). Als Konsequenz greift § 15 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 UStG (Eingangsseite): Vorsteuer aus Leistungen für steuerfreie Umsätze ist vom Abzug ausgeschlossen – kein Widerspruch, sondern Ursache/Wirkung derselben Befreiung. Die Einrichtung ist damit **regelmäßig nicht vorsteuerabzugsberechtigt**, die gezahlte Umsatzsteuer wird zum echten Kostenfaktor. **Für die tatsächliche Investitionskostenumlage an die Bewohner bleibt daher der Bruttowert maßgeblich**; die Nettowerte unten dienen nur als Vergleichsgröße zu Lieferantenangeboten (siehe [[04-Preiskalkulation]]). Die PV-Anlage ist hiervon ausgenommen (Nullsteuersatz, Brutto = Netto). ## Umlage-Berechnung Berechnung auf Basis der Bruttoinvestition (siehe Hinweis oben); Nettowert zur Einordnung in Klammern. Alle Werte als **Mittelwert** (auf Nutzervorgabe, konsistent mit [[04-Preiskalkulation]]). Die PV-Investition wird analog zur Klimaanlage über ihre eigene AfA-Nutzungsdauer (20 Jahre, amtliche AfA-Tabelle „AV" [12]) auf die 30 Zimmer umgelegt und ist – anders als die Stromkosten – **ganzjährig konstant** (keine Saisonabhängigkeit). | Position | Mittelwert | |---|---| | Investitionskostenanteil Klimaanlage/Monat (Investition ÷ 144 Monate) | 26,35 € (netto: 22,15 €) | | + Investitionskostenanteil PV-Anlage/Monat (15.750 € ÷ 240 Monate ÷ 30 Zimmer) | 2,19 € | | + Stromkosten/Monat | entfällt (100 % Eigenverbrauch PV) | | **= Monatliche Umlage (ganzjährig, konstant)** | **28,54 €** | **Hinweis:** Da sowohl der Klimaanlagen- als auch der PV-Investitionsanteil ganzjährig gleich anfallen und die Stromkosten vollständig entfallen, unterscheidet sich die Umlage in dieser Kalkulation **nicht** zwischen Sommer- und Nicht-Kühlmonaten. ## Wartungskosten – bewusst nicht in der Bewohnerumlage Laut Projektentscheidung (siehe [[00-Start]]) organisiert die Seniorenanstalt die Wartung zentral über einen Wartungsvertrag; die Kosten trägt **das Heim, nicht der Bewohner**. Sie fließen daher **nicht** in die oben berechnete monatliche Umlage ein. Für die Vollständigkeit der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung des Heims (nicht Teil der Bewohnerabrechnung): | Position | Brutto Min. | Brutto Max. | Netto Min. | Netto Max. | |---|---|---|---|---| | Wartungskosten/Jahr, gesamt 30 Zimmer (Rahmenvertrag) | 2.100 € | 3.938 € | 1.765 € | 3.309 € | | Wartungskosten/Jahr, je Zimmer | 70 € | 131 € | 59 € | 110 € | *(Details/Quelle siehe [[04-Preiskalkulation]].)* **Hinweis:** Rechtlich wären Wartungs-/Instandhaltungskosten grundsätzlich auch als Bestandteil der Investitionskostenumlage nach § 82 SGB XI umlagefähig (siehe [[01-Anforderungen]]). Die aktuelle Festlegung, dass das Heim diese Kosten separat trägt, ist eine bewusste Projektentscheidung und kann bei Bedarf revidiert werden. > ⚠️ **Offener Punkt (Ergänzung):** Es ist aktuell nicht kalkulierbar, inwieweit die Klimaanlagen-Wartung in den bestehenden täglichen Wartungsarbeiten des Heims aufgeht bzw. diese ersetzt. Die ausgewiesenen 2.100–3.938 €/Jahr sind eine Obergrenze bei vollständiger externer Fremdvergabe; bei Synergien mit vorhandenem technischem Personal kann der tatsächliche Mehraufwand für das Heim niedriger liegen (Details siehe [[04-Preiskalkulation]]). ## Betreuungsrechtlicher Prüfpunkt (Demenzstation) Das Heim ist ein **Pflegeheim mit Demenzstation** (siehe [[00-Start]]). Ein erheblicher Teil der Bewohner dort dürfte unter gesetzlicher Betreuung stehen. Nach **§ 1853 BGB** benötigt ein Betreuer die Genehmigung des Betreuungsgerichts für Verträge, die den Betreuten zu wiederkehrenden Leistungen verpflichten und **länger als 4 Jahre** laufen sollen – außer der Vertrag ist ohne Nachteil vorzeitig kündbar. [10] **Aktualisiert nach Wegfall der „freiwilligen Zusatzleistung":** Da die Klimaanlage nun verpflichtend für alle Zimmer installiert wird und die Investitionskostenumlage regulär über die allgemeine Entgeltvereinbarung nach § 82 SGB XI läuft (Teil des normalen Heimvertrags, kein separater Sondervertrag je Bewohner), dürfte die individuelle Genehmigungspflicht nach § 1853 BGB **in den meisten Fällen entfallen** – die Umlage ist dann keine eigenständige „wiederkehrende Leistungsverpflichtung" außerhalb des ohnehin abgeschlossenen Heimvertrags, sondern Teil von dessen regulärer, laufend anpassbarer Entgeltstruktur. **Dies ist eine plausible Einschätzung, keine Rechtsberatung** – die konkrete vertragliche Umsetzung (z. B. Anpassung der Entgeltvereinbarung vs. Neuabschluss) sollte juristisch geprüft werden, insbesondere für Bestandsbewohner mit laufendem Heimvertrag ohne entsprechende Anpassungsklausel. ## Plausibilitätscheck gegen Vergleichsgröße Die Umlage (28,54 €/Monat, inkl. PV-Investitionsanteil) liegt deutlich unter der § 559-BGB-Kappungsgrenze von 75 €/Monat (25 qm × 3 €/qm) – auch wenn diese Grenze für Pflegeheime nicht direkt bindend ist, dient sie als Angemessenheits-Indikator. ## Offene Punkte - [ ] Finale Festlegung Umlagezeitraum Klimaanlage (10, 12 oder 15 Jahre) - [ ] Landesrechtliche Detailregelung zu § 82 SGB XI im konkreten Bundesland ermitteln - [ ] Betreuungsrechtliche Einordnung juristisch bestätigen: Entfällt die Genehmigungspflicht nach §1853 BGB tatsächlich durch die Integration in die reguläre Entgeltvereinbarung, oder ist bei Bestandsverträgen eine gesonderte Anpassung/Genehmigung nötig? (siehe Abschnitt oben) - [x] PV-Anlage zur Deckung des Mehrverbrauchs geprüft – Grobkonzept liegt vor: [[PV-Kalkulation/00-Start|PV-Kalkulation]] (reguläre PV-Anlage ca. 15 kWp Mittelwert, Standort Dernbach/Westerwald, amtlich 846 kWh/kWp/Jahr, 100 % Eigenverbrauch, Investition ca. 15.750 €, Amortisation ca. 4,1 Jahre, Nullsteuersatz §12 Abs.3 UStG). Stromkosten in [[04-Preiskalkulation]] entsprechend entfallen. - [x] **Einbindung der PV-Investition in die Bewohnerumlage entschieden (Nutzervorgabe):** eigener Umlageanteil analog zur Klimaanlage, über AfA-Nutzungsdauer 20 Jahre (amtliche AfA-Tabelle „AV") auf 30 Zimmer verteilt (2,19 €/Monat/Zimmer), oben eingerechnet --- ## Quellen | # | Titel | URL | Abgerufen am | |---|---|---|---| | 5 | § 82 SGB XI – Finanzierung der Pflegeeinrichtungen | [sozialgesetzbuch-sgb.de](https://www.sozialgesetzbuch-sgb.de/sgbxi/82.html) | 15.07.2026 | | 6 | AfA Klimaanlage – Abschreibung & Nutzungsdauer | [onlinebilanz.de – AfA Klimaanlage 2026](https://onlinebilanz.de/afa-klimaanlage/) | 15.07.2026 | | 7 | Klimaanlage Wartung Kosten 2026 | [trustlocal.de – Klimaanlage Wartung Kosten](https://trustlocal.de/kosten/klimaanlagen-kosten/klimaanlage-wartung-kosten/) | 15.07.2026 | | 8 | Umsatzsteuerbefreiung Pflegeheime / Vorsteuerabzug ausgeschlossen | [HKB GmbH – Umsatzsteuer bei Alten- und Pflegeheimen](https://hkb-koblenz.de/2025/03/31/umsatzsteuer-bei-alten-und-pflegeheimen/) | 15.07.2026 | | 9 | UStAE 4.16.4 – Leistungen der Altenheime, Pflegeheime und Altenwohnheime (amtliche Quelle, BMF) | [ao.bundesfinanzministerium.de](https://ao.bundesfinanzministerium.de/usth/2018-2019/A-Umsatzsteuergesetz/II-Steuerbefreiungen-und-Steuerverguetungen/Paragraf-4/ae-4-16-4.html) | 15.07.2026 | | 10 | § 1853 BGB – Genehmigung bei Verträgen über wiederkehrende Leistungen | [dejure.org](https://dejure.org/gesetze/BGB/1853.html) | 15.07.2026 | | 11 | § 15 UStG – Vorsteuerabzug (Abs. 2 Satz 1 Nr. 1: Ausschluss bei steuerfreien Umsätzen) | [gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/ustg_1980/__15.html) | 15.07.2026 | | 12 | AfA-Tabelle für die allgemein verwendbaren Anlagegüter („AV") – Nutzungsdauer Photovoltaikanlagen 20 Jahre | [bundesfinanzministerium.de](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Weitere_Steuerthemen/Betriebspruefung/AfA-Tabellen/Ergaenzende-AfA-Tabellen/AfA-Tabelle_AV.html) | 15.07.2026 | --- **Status:** In Bearbeitung **Version:** 1.19 **Letzte Aktualisierung:** 15.07.2026 18:45 Uhr ### Änderungshistorie | Version | Datum | Uhrzeit | Änderung | |---|---|---|---| | 1.0 | 15.07.2026 | 10:34 | Erstfassung – Vergleich Modell A (ohne Förderung) vs. Modell B (mit Förderung) auf Basis Investitionskostenumlage §82 SGB XI; Eigenanteil- und Contracting-Modell laut Nutzerentscheidung ausgeschlossen | | 1.1 | 15.07.2026 | 10:42 | Wartungskosten ergänzt (bisher fehlender Posten): klargestellt, dass diese das Heim trägt und nicht in der Bewohnerumlage enthalten sind, Kosten dokumentiert | | 1.2 | 15.07.2026 | 10:48 | Nettowerte (÷1,19) ergänzt; Hinweis zum ausgeschlossenen Vorsteuerabzug bei Pflegeheimen (§4 Nr.16 UStG) ergänzt – alle Modellrechnungen basieren weiterhin auf Bruttowerten | | 1.3 | 15.07.2026 | 10:58 | Offener Punkt ergänzt: Wartungskosten evtl. teilweise durch bestehende tägliche Hausmeister-/Wartungsarbeiten abgedeckt – ausgewiesene Werte sind Obergrenze bei voller Fremdvergabe | | 1.4 | 15.07.2026 | 11:02 | Umsatzsteuer-Hinweis anhand amtlichem UStAE 4.16.4 präzisiert: Steuerbefreiung gilt nur bei bestätigtem Versorgungsvertrag nach §72 SGB XI (siehe [[01-Anforderungen]]) | | 1.5 | 15.07.2026 | 11:14 | Einrichtungstyp bestätigt (Pflegeheim mit Demenzstation); neuer Abschnitt Betreuungsrechtlicher Prüfpunkt (§1853 BGB, Genehmigungspflicht bei Vertragslaufzeit >4 Jahre) ergänzt | | 1.6 | 15.07.2026 | 11:20 | **Zielvorgabe geändert:** Klimaanlage verpflichtend statt freiwillige Zusatzleistung. Entscheidungsstand-Hinweis ergänzt; Betreuungsrechtlicher Prüfpunkt neu eingeordnet (Genehmigungspflicht nach §1853 BGB voraussichtlich reduziert durch Wegfall des individuellen Sondervertrags) | | 1.7 | 15.07.2026 | 11:30 | Umsatzsteuer-Hinweis nachträglich aktualisiert (war noch offener Punkt): Einrichtungstyp „Pflegeheim mit Demenzstation" jetzt als bestätigt eingetragen | | 1.8 | 15.07.2026 | 11:37 | Umsatzsteuer-Hinweis präzisiert: klare Trennung Ausgangsseite (§4 Nr.16 UStG) und Eingangsseite (§15 Abs.2 S.1 Nr.1 UStG, Vorsteuerausschluss); Primärquelle §15 UStG ergänzt | | 1.9 | 15.07.2026 | 11:43 | Modell B nach vertiefter Förderrecherche ([[07-Foerderung-Recht]]) neu eingeordnet: Förderfähigkeit unwahrscheinlich (BEG-Kriterium „primäres Heizsystem" nicht erfüllt, Antragssperre 9.-20.07.2026). Modell A als Planungsgrundlage empfohlen | | 1.10 | 15.07.2026 | 15:59 | Offener Punkt PV-Anlage aktualisiert und mit Unterprojekt [[PV-Kalkulation/00-Start|PV-Kalkulation]] verlinkt | | 1.12 | 15.07.2026 | 17:00 | Verweis auf PV-Kalkulation aktualisiert: Standort Dernbach/Westerwald, Anlagengröße/Amortisation auf standortbezogenen Ertrag umgerechnet (7–22 kWp, 2,8–7,6 Jahre) | | 1.13 | 15.07.2026 | 17:15 | Verweis auf PV-Kalkulation aktualisiert: amtliche Solarkataster-Daten eingearbeitet, Anlagengröße/Amortisation neu berechnet (8–23 kWp, 3,0–9,5 Jahre) | | 1.14 | 15.07.2026 | 17:30 | Verweis auf PV-Kalkulation aktualisiert: 100 % Eigenverbrauch und Mittelwert-Kennzahlen übernommen (15 kWp, 15.750 €, 4,1 Jahre) | | 1.15 | 15.07.2026 | 17:45 | Stromkosten-Anteil aus Modell A/B entfernt (durch PV-Anlage ersetzt, s. [[04-Preiskalkulation]]): Umlage-Beträge neu berechnet (Modell A 17,19–35,52 €, Modell B 5,16–24,86 €), Plausibilitätscheck aktualisiert; neuer offener Punkt: Einbindung der PV-Investition in die Umlage methodisch noch offen | | 1.16 | 15.07.2026 | 18:00 | Nutzervorgabe umgesetzt: PV-Investition (15.750 €) als eigener Umlageanteil analog zur Klimaanlage eingerechnet, AfA-Nutzungsdauer PV 20 Jahre (amtliche AfA-Tabelle „AV", BMF) recherchiert und als Quelle 14 ergänzt; Umlage-Beträge neu berechnet und ganzjährig konstant (Modell A 19,38–37,71 €, Modell B 14,22–27,05 € bzw. 7,35–12,85 €); Saisonunterscheidung entfällt, da beide Investitionsanteile ganzjährig gleich anfallen; offener Punkt zur PV-Umlage-Methodik als erledigt markiert | | 1.17 | 15.07.2026 | 18:15 | **Bereinigung (Nutzervorgabe):** Modell B (Förderung) und der Modellvergleich vollständig entfernt – der Vergleich mit/ohne Förderung machte das Konzept unübersichtlich; nur noch die Eigenfinanzierung (Umlage 19,38–37,71 €/Monat) wird dargestellt. Durchgestrichene, bereits verworfene Finanzierungsvarianten (Eigenanteil-/Contracting-Modell) gelöscht. Historischer Änderungshistorie-Eintrag zur Balkonkraftwerk-Korrektur entfernt. Quellen zur Förderung entfernt, verbleibende Quellen neu nummeriert; offene Punkte zur Förderfähigkeit/Modellentscheidung entfernt (gegenstandslos) | | 1.18 | 15.07.2026 | 18:30 | Kaskade aus [[04-Preiskalkulation]] (Klimaanlagen-Investition jetzt einheitlich als Mittelwert statt Min./Max.-Spanne): Investitionskostenanteil Klimaanlage auf Mittelwert 3.795 € (statt 2.475–5.115 €) umgestellt; Umlage-Berechnung und Plausibilitätscheck zeigen jetzt einen einzelnen Mittelwert statt einer Min./Max.-Spanne: **28,54 €/Monat** (statt 19,38–37,71 €) | | 1.19 | 15.07.2026 | 18:45 | **Grundsatzentscheidung (Nutzervorgabe):** Begründung für den Ausschluss der Förderung präzisiert – nicht mehr „unwahrscheinlich nach Recherche", sondern grundsätzlich nicht planbar/kalkulierbar und jederzeit durch Regierungsmaßnahmen änderbar | --- [[00-Start|← Zurück zum Projektstart]] | [[Impressum|Impressum]] | [[Datenschutzerklärung|Datenschutz]]