[[00-Start|← Zurück zum Projektstart]] · [[01-Anforderungen]] · [[02-Stueckliste-Technik]] · [[03-Installation]] # Coole Senioren – Preiskalkulation Diese Note fasst die Investitionskosten aus [[02-Stueckliste-Technik]] zusammen, ergänzt einen Sicherheitszuschlag und berechnet die laufenden Betriebskosten (Strom) als Grundlage für die Umlage in [[05-Kostenmodell-Umlage]]. ## Investitionskosten je Zimmer (Basis) Alle Positionen als Brutto- und Nettopreis (Netto = Brutto ÷ 1,19). Werte als **Mittelwert** aus den recherchierten Min./Max.-Spannen (auf Nutzervorgabe). | Position | Brutto (Mittelwert) | Netto (Mittelwert) | |---|---|---| | Split-Klimagerät Set 2,5 kW | 1.550 € | 1.303 € | | Montage/Installation | 1.750 € | 1.471 € | | Shelly-Stromzähler inkl. Installation | 150 € | 126 € | | **Summe je Zimmer** | **3.450 €** | **2.899 €** | *(Details siehe [[02-Stueckliste-Technik]])* ## Sicherheitszuschlag Für Unvorhergesehenes (Preisschwankungen, individuelle Mehraufwände je Zimmer, Bestandsbau-Risiken) wird ein Zuschlag von **10 %** angesetzt – ein in der Baukostenplanung gängiger Richtwert für Unvorhergesehenes (Empfehlungen in der Praxis reichen von 5–15 %). [1] | Position | Brutto (Mittelwert) | Netto (Mittelwert) | |---|---|---| | Summe je Zimmer (Basis) | 3.450 € | 2.899 € | | + Sicherheitszuschlag 10 % | 345 € | 290 € | | **= Investition je Zimmer** | **3.795 €** | **3.189 €** | ## Gesamtinvestition für 30 Zimmer | Position | Brutto (Mittelwert) | Netto (Mittelwert) | |---|---|---| | Summe Basis (30 Zimmer) | 103.500 € | 86.970 € | | + Sicherheitszuschlag 10 % | 10.350 € | 8.697 € | | **= Gesamtinvestition** | **113.850 €** | **95.667 €** | **Hinweis zur Umsatzsteuer:** Die zugrunde liegenden Preisrecherchen stammen überwiegend aus Verbraucherportalen und sind daher als Bruttopreise (inkl. 19 % MwSt.) zu verstehen; die Nettowerte sind daraus rechnerisch abgeleitet (÷1,19), keine separat recherchierten Nettoangebote. > ⚠️ **Wichtig:** Nach dem amtlichen Umsatzsteuer-Anwendungserlass (UStAE 4.16.4) sind die originären Betreuungs-/Pflegeleistungen eines Pflegeheims (Ausgangsseite) nach § 4 Nr. 16 UStG umsatzsteuerbefreit, **sofern ein Versorgungsvertrag nach § 72 SGB XI besteht**. „Coole Senioren" ist als **Pflegeheim mit Demenzstation bestätigt** (siehe [[00-Start]]); ein Versorgungsvertrag ist damit sehr wahrscheinlich vorhanden (formale Bestätigung durch das Heim noch ausstehend, siehe [[01-Anforderungen]]). > > Als **direkte Konsequenz dieser Steuerbefreiung** greift § 15 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 UStG (Eingangsseite): Vorsteuer aus Leistungen, die der Unternehmer zur Ausführung steuerfreier Umsätze verwendet, ist **vom Abzug ausgeschlossen** – eine Ausnahme nach § 15 Abs. 3 UStG (Export/Reiseleistungen u. Ä.) greift für Pflegeleistungen nicht. Das Heim ist damit **regelmäßig nicht vorsteuerabzugsberechtigt** für Investitionen wie die Klimaanlagen – die gezahlte Umsatzsteuer wird zu einem echten Kostenfaktor, und **wirtschaftlich bleibt der Bruttopreis maßgeblich**, auch wenn Handwerker/Lieferanten netto anbieten. Die Nettowerte dienen hier nur als Vergleichsgröße gegenüber Angeboten, nicht als tatsächliche Kostenbasis für die Umlage. [5][6][7] ## Laufende Betriebskosten (Stromverbrauch Kühlbetrieb) Grundlage: marktübliche Verbrauchswerte für Split-Klimaanlagen im Sommerbetrieb (Kühlung), Nutzung Juni–September, ca. 5 Std./Tag lt. Umweltbundesamt-Richtwert. [2] Angabe als **Mittelwert** (auf Nutzervorgabe). | Kennwert | Mittelwert | |---|---| | Stromverbrauch je Zimmer/Saison | 211,5 kWh | | Gesamtbedarf 30 Zimmer/Saison | 6.345 kWh | > ⚠️ **Ersetzt durch PV-Anlage:** Der Strom für den Kühlbetrieb wird nicht mehr aus dem Netz zugekauft (Haushalts-/Gewerbetarif), sondern durch die im Unterprojekt [[PV-Kalkulation/00-Start|PV-Kalkulation]] geplante PV-Anlage **selbst erzeugt (100 % Eigenverbrauch)**. Die bisherigen tarifbasierten Stromkosten (Haushalts-/Gewerbetarif) **entfallen als laufende Betriebskosten**; an ihre Stelle tritt die einmalige Investition in die PV-Anlage: > > | Kennwert | Mittelwert | > |---|---| > | Investition PV-Anlage (gesamte Anlage, 0 % USt. nach §12 Abs.3 UStG) | 15.750 € | > | davon anteilig je Zimmer (rechnerisch, 30 Zimmer) | 525 € | > > Details zu Dimensionierung, Stückliste und Wirtschaftlichkeit siehe [[PV-Kalkulation/02-Kosten-Wirtschaftlichkeit]] und [[PV-Kalkulation/03-Stueckliste]]. Die bisherige Tarifwahl-Frage (Haushalts- vs. Gewerbetarif) ist damit **gegenstandslos**. > > **Einschränkung:** Diese Kalkulation geht von einer Deckung des Zusatzbedarfs im Mittel über die Saison aus. An einzelnen Tagen (z. B. länger anhaltende Bewölkung) kann die PV-Erzeugung den momentanen Bedarf unterschreiten, sodass punktuell weiterhin Netzbezug nötig sein kann – dieser Restbezug ist im Rahmen dieses Grobkonzepts nicht separat beziffert. **Erledigt:** Die PV-Investition fließt als eigener Umlageanteil (analog zur Klimaanlage, über AfA-Nutzungsdauer 20 Jahre) in die Bewohnerumlage in [[05-Kostenmodell-Umlage]] ein. Zusätzlicher Nutzen/Einsparung durch Heizbetrieb in der Übergangszeit ist weiterhin **nicht** enthalten, siehe [[06-Zusatznutzen-Heizen]]. ## Laufende Betriebskosten (Wartung) Gemäß Projektentscheidung (siehe [[00-Start]]) organisiert die Seniorenanstalt die Wartung zentral über einen Wartungsvertrag – **getrennt von der Bewohnerumlage**, d. h. diese Kosten trägt das Heim, nicht der Bewohner (siehe auch [[05-Kostenmodell-Umlage]]). | Kennwert | Brutto (Mittelwert) | Netto (Mittelwert) | |---|---|---| | Wartungskosten je Zimmer/Jahr (Einzelbuchung, Richtwert) | 115 € | 97 € | | Wartungskosten je Zimmer/Jahr (Rahmen-Wartungsvertrag, ca. 10–15 % günstiger, geschätzt) | 101 € | 85 € | | **Wartungskosten gesamt/Jahr (30 Zimmer, mit Rahmenvertrag)** | **3.019 €** | **2.537 €** | *(Empfehlung: Wartung mind. 1×/Jahr, idealerweise vor Sommerbeginn. Auch hier gilt: Bruttopreis ist wegen fehlendem Vorsteuerabzug die wirtschaftlich relevante Größe für das Heim.)* [4] > ⚠️ **Offener Punkt (Ergänzung):** Es lässt sich aktuell nicht kalkulieren, inwieweit die Klimaanlagen-Wartung ganz oder teilweise in den bereits vorhandenen täglichen Wartungs-/Hausmeisterarbeiten des Heims aufgeht bzw. diese ersetzt (z. B. Sichtkontrolle, Filterreinigung durch vorhandenes technisches Personal statt externen Wartungsvertrag). Der oben ausgewiesene Wert von 3.019 €/Jahr (brutto, Mittelwert) geht von voller externer Fremdvergabe aus – bei Synergien mit dem bestehenden Betrieb kann der tatsächliche Mehraufwand niedriger ausfallen. Eine Quantifizierung ist erst mit Einblick in die bestehende Hausmeister-/Wartungsorganisation des Heims möglich. ## Zusammenfassung | Kostenart | Brutto je Zimmer (Mittelwert) | Brutto Gesamt, 30 Zimmer (Mittelwert) | Netto je Zimmer (Mittelwert) | Netto Gesamt, 30 Zimmer (Mittelwert) | |---|---|---|---|---| | **Einmalige Investition Klimaanlagen** (inkl. 10 % Sicherheitszuschlag) | 3.795 € | 113.850 € | 3.189 € | 95.667 € | | **Einmalige Investition PV-Anlage** (0 % USt. nach §12 Abs.3 UStG, ersetzt Stromkosten) | 525 € | 15.750 € | 525 € (Nullsteuersatz) | 15.750 € (Nullsteuersatz) | | **Laufende Stromkosten Kühlbetrieb** | entfällt (100 % Eigenverbrauch PV) | entfällt | entfällt | entfällt | | **Laufende Wartungskosten/Jahr** (trägt das Heim, nicht Teil der Bewohnerumlage) | 101 € | 3.019 € | 85 € | 2.537 € | Diese Werte dienen als Grundlage für die Kostenaufteilung Bewohner/Seniorenanstalt und die monatliche Umlage in [[05-Kostenmodell-Umlage]]. **Maßgeblich für die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung des Heims bleiben wegen des ausgeschlossenen Vorsteuerabzugs die Bruttowerte bei den Klimaanlagen** (siehe Hinweis oben); **bei der PV-Anlage gilt dagegen der Nullsteuersatz, Brutto = Netto**. --- ## Quellen | # | Titel | URL | Abgerufen am | |---|---|---|---| | 1 | Risiken in der Baukostenermittlung / Sicherheitszuschlag Richtwerte | [besser-ausschreiben.de](https://besser-ausschreiben.de/risiken-in-der-baukostenermittlung-einplanen-ein-risiko-fuer-sich/) | 15.07.2026 | | 2 | Klimaanlage Stromverbrauch – Betriebsstunden/Verbrauch je Saison | [klimavergleich.at – Stromverbrauch Klimaanlage 2026](https://www.klimavergleich.at/blog/blog-stromverbrauch.html) | 15.07.2026 | | 3 | Strompreisentwicklung Haushalt/Gewerbe 2026 | [strom-report.com – Strompreisentwicklung 2026](https://strom-report.com/strompreisentwicklung/) | 15.07.2026 | | 4 | Klimaanlage Wartung Kosten 2026 | [trustlocal.de – Klimaanlage Wartung Kosten](https://trustlocal.de/kosten/klimaanlagen-kosten/klimaanlage-wartung-kosten/) | 15.07.2026 | | 5 | Umsatzsteuerbefreiung Pflegeheime / Vorsteuerabzug ausgeschlossen | [HKB GmbH – Umsatzsteuer bei Alten- und Pflegeheimen](https://hkb-koblenz.de/2025/03/31/umsatzsteuer-bei-alten-und-pflegeheimen/) | 15.07.2026 | | 6 | UStAE 4.16.4 – Leistungen der Altenheime, Pflegeheime und Altenwohnheime (amtliche Quelle, BMF) | [ao.bundesfinanzministerium.de](https://ao.bundesfinanzministerium.de/usth/2018-2019/A-Umsatzsteuergesetz/II-Steuerbefreiungen-und-Steuerverguetungen/Paragraf-4/ae-4-16-4.html) | 15.07.2026 | | 7 | § 15 UStG – Vorsteuerabzug (Abs. 2 Satz 1 Nr. 1: Ausschluss bei steuerfreien Umsätzen) | [gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/ustg_1980/__15.html) | 15.07.2026 | --- **Status:** In Bearbeitung **Version:** 1.10 **Letzte Aktualisierung:** 15.07.2026 18:30 Uhr ### Änderungshistorie | Version | Datum | Uhrzeit | Änderung | |---|---|---|---| | 1.0 | 15.07.2026 | 10:24 | Erstfassung – Investitionskosten inkl. Sicherheitszuschlag, Betriebskosten-Kalkulation Kühlbetrieb, Zusammenfassung | | 1.1 | 15.07.2026 | 10:42 | Wartungskosten ergänzt (bisher fehlender Posten): je Zimmer/Jahr und Gesamt 30 Zimmer, klargestellt dass diese das Heim trägt (nicht Bewohnerumlage) | | 1.2 | 15.07.2026 | 10:48 | Nettopreise (÷1,19) für alle Investitions- und Wartungspositionen ergänzt; Hinweis zum ausgeschlossenen Vorsteuerabzug bei Pflegeheimen (§4 Nr.16 UStG) ergänzt – Bruttopreis bleibt wirtschaftlich maßgeblich | | 1.3 | 15.07.2026 | 10:58 | Offener Punkt ergänzt: Wartungskosten evtl. teilweise durch bestehende tägliche Hausmeister-/Wartungsarbeiten abgedeckt – ausgewiesene Werte sind Obergrenze bei voller Fremdvergabe | | 1.4 | 15.07.2026 | 11:02 | Umsatzsteuer-Hinweis anhand amtlichem UStAE 4.16.4 präzisiert: Steuerbefreiung gilt nur bei bestätigtem Versorgungsvertrag nach §72 SGB XI (siehe [[01-Anforderungen]]) | | 1.5 | 15.07.2026 | 11:29 | Umsatzsteuer-Hinweis nachträglich aktualisiert (war noch offener Punkt): Einrichtungstyp „Pflegeheim mit Demenzstation" jetzt als bestätigt eingetragen | | 1.6 | 15.07.2026 | 11:35 | Umsatzsteuer-Hinweis präzisiert: klare Trennung Ausgangsseite (§4 Nr.16 UStG, Pflegeleistungen steuerfrei) und Eingangsseite (§15 Abs.2 S.1 Nr.1 UStG, Vorsteuerausschluss als Konsequenz); Primärquelle §15 UStG ergänzt | | 1.7 | 15.07.2026 | 17:45 | Stromkosten Kühlbetrieb (Haushalts-/Gewerbetarif) ersetzt durch PV-Anlage aus [[PV-Kalkulation/00-Start\|PV-Kalkulation]]: 100 % Eigenverbrauch, keine Netzstromkosten mehr; stattdessen einmalige PV-Investition (Mittelwert 15.750 €, 0 % USt. nach §12 Abs.3 UStG) ausgewiesen; Stromverbrauch auf Mittelwert (211,5 kWh/Zimmer/Saison) umgestellt; Zusammenfassung entsprechend angepasst; offener Punkt zur Rückwirkung auf [[05-Kostenmodell-Umlage]] ergänzt | | 1.8 | 15.07.2026 | 18:00 | Offener Punkt aufgelöst: PV-Investition fließt nach Nutzervorgabe als eigener Umlageanteil in [[05-Kostenmodell-Umlage]] ein (Details dort) | | 1.9 | 15.07.2026 | 18:15 | Verweis auf [[05-Kostenmodell-Umlage]] aktualisiert: Modell B (Förderung) dort entfernt, nur noch eine Umlage-Berechnung | | 1.10 | 15.07.2026 | 18:30 | **Nutzervorgabe:** Alle Brutto/Netto Min./Max.-Tabellen (Investitionskosten je Zimmer, Sicherheitszuschlag, Gesamtinvestition 30 Zimmer, Wartungskosten, Zusammenfassung) durch den mathematischen Mittelwert der jeweiligen Min./Max.-Werte ersetzt; keine Min./Max.-Spannen mehr in dieser Note | --- [[00-Start|← Zurück zum Projektstart]] | [[Impressum|Impressum]] | [[Datenschutzerklärung|Datenschutz]]